“Timesharing” e “Fractional Ownership” no Brasil

  • Larissa Silva Gome - 30 junho, 2015 - Publicações

Apesar de serem institutos pouco difundidos no Brasil, o timesharing e o fractional ownership, são institutos que remontam à década de 1960. Em um cenário pós-guerra, e diante a crise econômica, nasce na Europa o instituto do timesharing como meio para uso compartilhado de casa de férias (vacation home sharing). Posteriormente, no ano de 1974 o instituto do timesharing aparece nos Estados Unidos por meio da empresa Caribbean International Corporation que oferecia “licença de uso” de 25 anos (vacation license) em quartos de seus resorts.

Alguns anos depois, Richard Santuilli lança o conceito de fractional ownership (propriedade compartilhada) através da NetJets que criou a possibilidade de pessoas físicas ou jurídicas de adquirirem quotas ou frações de aeronaves particulares.

A diferença entre estes dois institutos está na natureza de ambos, pois enquanto o fractional ownership diz respeito ao direito real, o timesharing trata de direito contratual. No primeiro caso, a pessoa é detentora da propriedade, ou seja, possui o título do bem e todos os direitos inerentes à propriedade, podendo vender o bem a qualquer tempo e lucrar com a sua eventual valorização.

Na prática, os membros que utilizam do sistema de fractional ownership possuem uma fração, ou seja, quotas de uma entidade que é proprietária do bem. Os sócios, então, dividem as despesas e custos do bem conforme a sua utilização e podem ainda estipular uma taxa mensal para cobrir os custos fixos.

Diferentemente, no instituto do timesharing, também chamado de multipropriedade, os adquirentes são proprietários de “unidades de tempo” e possuem direito de uso do bem por uma quantidade de tempo pré-fixada.

O sistema de timesharing é comumente utilizado no ramo turístico por meio de contrato  de tempo compartilhado, bem como de contrato de adesão a clube ou programa de férias. Neste caso o contratante é o consumidor de uma prestação de serviço que, na prática, efetua o pagamento de uma mensalidade para usufruir de diárias de hospedagem em hotéis, resorts, casas de férias etc.

Na atualidade, a utilização dos institutos em análise é verificada em diversos ramos, dentre os quais destacamos: (i) carros de luxo; (ii) aeronaves particulares; (iii) barcos, navios e iates particulares, e; (iv) casas de praia/férias e resorts.

Entretanto, um dos grandes impasses enfrentados para difundir os institutos em comento no território brasileiro é a falta de regulamentação específica. O marco regulatório do timesharing no Brasil se deu somente em 12 de agosto de 1997 com a edição da Deliberação Normativa nº 378 pela qual o Ministério do Turismo implementou o sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem de turismo. Posteriormente, o Decreto Federal nº 7.381, de dezembro de 2010, que regulamenta a Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008), deu uma definição para o sistema de timesharing, ou tempo corpartilhado, em seu artigo 28. Vejamos:

Art. 28.Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente.

Dessa forma, verificamos que o timesharing está ganhando força e conquistando o mercado hoteleiro no Brasil. Entretanto, o fractional ownership, ou propriedade compartilhada, seja de aviões, helicópteros, iates ou automóveis, ainda é pouca explorada em território brasileiro. Podemos citar alguns motivos por trás deste fato, como a divergência sobre a natureza dos dois sistemas entre direito real e obrigacional, bem como a falta de regulamentação específica como já comentado.

Concluímos que a legislação brasileira ainda há muito que adaptar aos institutos, mas notamos que isso já está gradualmente ocorrendo, como, por exemplo, a regulamentação do timesharing dada pelo artigo 28 do Decreto Federal nº 7.381 citado acima. O mercado brasileiro está crescendo com atuação de empresas no ramo, como a Prime Fraction Club, RCI-Resorts e Búzios International Apart Hotel, o que torna inevitável a mutação da legislação a fim de acolher os sistemas.

Entendemos que tratam-se de institutos muito interessantes por fornecerem um custo viável ao usufruto de propriedades com valores muito elevados e luxos até então ao alcance de poucos, além de cumprir com a função social da propriedade tão aclamada pela nossa Constituição.

Larissa Silva Gomes, Advogada do escritório Chenut Oliveira Santiago – Sociedade de Advogados.