NOVA ALTERAÇÃO DA LEI DE LOCAÇÃO REGULAMENTAÇÃO DOS CONTRATOS “BUILT TO SUIT” – CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM OBRA AJUSTADA

  • - 24 janeiro, 2013 - Notícias

NOVA ALTERAÇÃO DA LEI DE LOCAÇÃO

REGULAMENTAÇÃO DOS CONTRATOS “BUILT TO SUIT” – CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM OBRA AJUSTADA

[1]Roberta Cirino Augusto Cordeiro

O presente trabalho possui como objetivo, apresentar de forma resumida alguns pontos importantes sobre a Lei Federal 12.744 de 19 de dezembro de 2012 que altera a Lei de Locação (Lei Federal 8.245 de 18 de outubro de 1991) regulamentando os Contratos Built to Suit/Contratos de Locação com Obra Ajustada.

Palavras-chave: Lei de Locação. Contrato. Obra Ajustada. Built to Suit. Locador. Locatário.

Conforme verificado nos últimos anos, é notório o crescimento econômico do Brasil que vem incentivando não só o desenvolvimento de empresas nacionais como também, o interesse de investimentos estrangeiros.

Assim sendo, agregado ao interesse estrangeiro no Brasil, crescem também as influências mercadológicas e jurídicas de tais investimentos, culminando em uma nova cultura de negociação e relação contratual entre as partes.

Um exemplo que vem se tornando clássico são os chamados contratos Built to Suit ou como conhecido na língua portuguesa, Contratos de Locação com Obra Ajustada.

Apenas com base na denominação em língua inglesa aqui elencada, já se verifica que trata-se de uma modalidade de contratação que teve início nos Estados Unidos e vinha, até a publicação da Lei Federal 12.744, sendo tratada como atípica pela doutrina e legislação brasileira.

O Contrato Built to Suit consiste na verdade, em uma locação não residencial sob encomenda, na qual o locatário apresenta ao locador todas as características necessárias do imóvel a ser locado, tais como: localização, tamanho, forma e tipo de construção, podendo, inclusive, ter a intervenção do locatário no projeto arquitetônico, estrutural, elétrico e hidráulico, pois toda a estrutura a ser construída, deve, necessariamente, atender ao interesse do mesmo.

Destarte, com o intuito de conceder garantias e benesses a ambas as partes e até o advento da Lei Federal 12.744, uma vez que não existia até então, um instituto especifico na Lei de Locação capaz de regular fielmente tal relação, referida modalidade vinha sendo regulada e interpretada pelas regras gerais da locação, segundo o principio da autonomia da vontade, da boa fé contratual, da função social do contrato e da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro das partes.

Nesse sentido, era visto como inaceitável, para a modalidade de contratação Built to Suit, o direito previsto na Lei de Locação, que concede ao locatário a possibilidade de rescindir o contrato a qualquer tempo, mediante apenas o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ignorando por completo o grande investimento feito pelo locador e sua expectativa de retorno do capital investido e aplicado no empreendimento.

Consequentemente, as partes vinham pactuando uma multa correspondente ao valor da totalidade dos aluguéis vincendos, para o caso de rescisão antecipada por parte do locatário.

No entanto, com o advento de referida alteração na Lei de Locação em decorrência da publicação da Lei acima citada, verifica-se que na verdade, os fatos, costumes e atos, mormente utilizados pelos contratantes agora se encontram tipificados, trazendo uma maior segurança jurídica em referida relação contratual.

Alterações da Lei Federal 12.744 de 19 de dezembro de 2012

Resumidamente, podemos dizer que a Lei Federal 12.744 alterou o artigo 4º da Lei de Locação e criou o artigo 54-A, com seus parágrafos 1º, 2º e 3º, sendo este último vetado.

Com a inclusão do artigo 54-A na Lei de Locação, a legislação brasileira finalmente tipificou a modalidade contratual Build to Suit, acrescendo um conceito à mesma.

Assim, resta conceituada a Locação com Obra Ajustada/ Built to Suit como uma “locação não residencial em que o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado”.

Ainda, com a inclusão do § 1º do artigo 54-A, restou definido que poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. Em outras palavras, a existência ou não de revisão de valores será objeto de vontade das partes, sendo, portanto, disponível.

Por fim, a alteração do artigo 4º da Lei de Locação, introduzindo uma exceção no tocante à necessidade de redução da multa compensatória em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, cominada com a com a criação do § 2º do artigo 54-A, impõe que o locatário que proceder com a denúncia antecipada do vínculo locatício, deverá se comprometer a cumprir a multa acordada, desde que esta não ultrapasse o limite da soma de aluguéis a serem recebidos até o término do contrato. Deste modo, com base na leitura e ordenamento dos artigos aqui citados, em caso de rescisão antes do término do prazo contratual, a multa deverá ser paga integralmente pelo locatário, não cabendo, em tese, a sua redução.

Tais alterações eliminam as dúvidas a respeito da força contratual das principais obrigações de um contrato de Built to Suit, sendo a fundamental delas, a disposição que obriga o locatário a respeitar o prazo da locação, sob pena de pagamento de uma multa que remunere o capital investido pelo locador/empreendedor na construção ou reforma substancial de um imóvel para que o locatário nele desenvolva suas atividades negociais.

No entanto, é importante asseverar que a efetiva aplicabilidade/legalidade do pagamento integral da multa, certamente será objeto de discussão doutrinária e jurisprudencial já que o artigo 413 do Código Civil é norma de ordem pública com ligação direta ao princípio da função social do contrato, em que se prevalece a possibilidade de redução de multa que venha a ser judicialmente considerada exagerada ou venha a se tornar excessivamente onerosa uma das partes.

Não obstante, não restam dúvidas que a Lei Federal 12.744 que altera a Lei de Locação, tipificando uma modalidade de locação já há muito utilizada, agrega e auxilia a sedimentar fortes ligações entre o direito e legislação brasileiros e as relações comerciais e negociais inter partes, garantindo, sem sombras de dúvidas uma maior segurança jurídica a tal tipo de contratação.

Por fim, ressaltamos que a Lei nº 12.744/12 está em vigor desde 20 de dezembro de 2012, data na qual foi publicada no Diário Oficial da União.

Sendo necessários maiores esclarecimentos ou mesmo auxílio nas questões expostas no presente artigo, a Equipe de Consultoria do escritório Chenut Oliveira Santiago Sociedade de Advogados (www.cosjuris.com) está à inteira disposição.

[1] Advogada, especialista em Direito de Empresa, Consultora de Direito Obrigacional, Imobiliário, Societário e Membro da Equipe de Imigração do escritório Chenut Oliveira Santiago Sociedade de Advogados (www.cosjuris.com).